“3·17新政”兩月考：“買房者已不敢出手”

華夏時報記者 楊仕省 北京報道

北京一套80多平米的房子，在“3·17新政”前掛牌報價700萬，有人要680萬買，業(yè)主沒賣，但“3·17新政”之后，買房看房的人少了，房主最后以630萬的價格成交。而今，這樣的故事在北京一夜之間驟增。

《華夏時報》記者實地走訪了解到，相比于2017年初春北京一路高歌猛漲的房價不同，最近兩個月，北京的房價陡轉(zhuǎn)直下，讓購房者靜待觀望，讓房產(chǎn)中介與房地產(chǎn)開發(fā)商陷入焦灼。

5月網(wǎng)簽繼續(xù)回落

2月的一個周末，北京有四處樓盤項目同時開售，均在一日內(nèi)售罄。南五環(huán)外一處近200套房源的豪宅接近7.3萬至8萬元/平米的單價出售，這一售價也創(chuàng)下了當(dāng)時的新高。

中信建投的數(shù)據(jù)顯示，在北京，開年房價環(huán)比上漲4.6%，2月份以后北京二手房成交量環(huán)比增長75%，成交均價超過6萬/平米。直到3月中旬，迅猛的房市行情被最嚴(yán)厲的新政擊破。

2017年全國兩會結(jié)束后的第二天，北京“3·17新政”橫空出世。其規(guī)定，企業(yè)購買的住房須滿3年才能交易。緊接著，監(jiān)管者還出臺一系列組合拳，包括針對商住項目限售停貸；銀行收緊房貸上調(diào)利率；并開始約談中介高管。

北京的房市變化立竿見影。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，2017年4月北京全市新建商品住宅環(huán)比下滑9.9%，同比下滑48.9%；二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4月北京新建商品住宅價格同比漲幅從20.6%縮至17.4%，環(huán)比從0.4%降至0.2%；二手房市場亦明顯降溫，環(huán)比漲幅從3月的2.2%降至持平。

需要指出的是，新房方面，去年12月底北京提出的要求是：要保證房價環(huán)比不漲，當(dāng)時依據(jù)的就是10月的價格，即均價3.82萬元/平米。不過，調(diào)控的效果直到今年4月才開始顯現(xiàn)，北京新房均價為3.79萬元/平米，相比去年10月下降了1個百分點；5月1日至15日，北京新房均價約3.78萬元/平米，相比4月略有下降。

不過，上海房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會高級經(jīng)濟師顧海波對《華夏時報》記者表示，相比新房，二手房的數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)調(diào)控的效果。數(shù)據(jù)顯示，5月1日至15日，北京二手房累計網(wǎng)簽4756套，比上月同期下降39.3%，日均網(wǎng)簽量下降到317套，比新政前下跌了一半。

《華夏時報》記者走訪北京朝陽區(qū)的雙井、大望路、百子灣等區(qū)域亦發(fā)現(xiàn)，自“3·17新政”以來，北京的房屋交易出現(xiàn)了前所未有的7連降，其中4月份鏈家多個門店銷售業(yè)績幾乎為零。

“現(xiàn)在，賣家都可以談價格，降個10萬、8萬的也不成問題?！币恢薪殇N售人員向記者透露?！?·17新政”打亂了購房者、中介的既定計劃，使得中介洗牌、買賣膠著。鏈家官網(wǎng)上顯示，從3月22日到5月15日，位于回龍觀的一個在售房屋售價幾經(jīng)下調(diào)，總價從500萬元調(diào)至460萬元，但至今還未成交。

“我4月份開始在北京通州及北京多個周邊城市看了若干個樓盤，但至今也不敢下手?！?月17日，欲在北京及周邊買房的龐曉俊告訴《華夏時報》記者，這與此前形成鮮明的對比，以前凡是中介推薦的房子，買家根本來不及到達房源現(xiàn)場，房子已被其他購房者加價搶走。

組合拳

“3·17新政”后，北京市場的房屋中介機構(gòu)也受到政府嚴(yán)管。

3月23日，北京市住建委召集鏈家、我愛我家、麥田、愛屋吉屋、中原地產(chǎn)等十大中介機構(gòu)負責(zé)人，進行集體約談，強調(diào)逢“漲”必查、逢“炒”必辦。隨后出現(xiàn)的事實是，中介關(guān)門潮來了。5月9日，鏈家集團宣布已累計關(guān)閉87家門店。

此前一天，3月22日，北京地稅局、住建委發(fā)布公告，北京購房資格審核中的納稅記錄更改為“連續(xù)5年（含）以上在本市繳納個人所得稅”。

更大的打擊則在3月26日晚間，北京出臺商住房新政。其規(guī)定：在建（含在售）商辦類項目只能出售給公司，購買之前已銷售的商辦資格和購買普通住宅一致，買房人需要5年社保記錄，但不能使用商業(yè)銀行貸款，且必須全款購買。相比此前，此次北京出臺的商住政策趨嚴(yán)的程度空前。

在北京市場，“商改住”類住宅產(chǎn)品成交量在去年超出普通住宅。且易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示，僅3月17日至26日，商辦項目成交了2542套，但到“3·26商辦新政”出臺后，市場速凍，每日成交量多為個位數(shù)，甚至是零。

對此，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京的商住新規(guī)將未建、在建、在售及二手商辦產(chǎn)品全部囊括，完全阻斷了個人購買商辦產(chǎn)品的渠道。過去十年，北京地區(qū)成交了大約40萬套左右的商住類物業(yè)，現(xiàn)在的庫存量介于7萬-9萬套之間，意味著這些項目的市場交易規(guī)模至少在2500億以上。

雷霆重拳落下，北京的商住房進入冰凍期。在商住項目——泰禾中央廣場售樓大廳，除了值班的前臺和保安，空無一人。“目前，這一片區(qū)域沒住什么人，很冷清?！必撠?zé)接待的工作人員坦言，這種情況持續(xù)了快兩個月。記者隨后走訪了集中于北京五環(huán)外的多家商鋪，場面同樣冷清。

此外，金融的調(diào)控更是遏制了房地產(chǎn)市場的命門。

北京市銀監(jiān)局最新的數(shù)據(jù)顯示，房貸發(fā)放規(guī)模及房貸審批數(shù)量雙雙大幅下降。如4月第二周至第四周，其轄內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放個人住房貸款共153.28億元，平均周環(huán)比下降20%；個人住房貸款審批數(shù)量分別為4456筆、3944筆、3188筆，周環(huán)比連續(xù)下降近兩成。自 “五一”假期過后，北京多家銀行取消首套房利率優(yōu)惠，二套房則執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%，25年以上的住房貸款也停止審批。“北京房地產(chǎn)的盛宴不再。”顧海波感慨道。