樓市調(diào)控加碼2個月:房價回落 住宅只租不售成趨勢

今年3月以來，一場樓市調(diào)控席卷全國，已有接近60城出臺170余次調(diào)控政策抑制房價過快上漲。

伴隨著一系列調(diào)控措施多管齊下，來自多個城市的官方數(shù)據(jù)顯示，今年4月，新房價格已經(jīng)開始有所回落，而“面粉貴過面包”的情況也在各項土地新政落地后開始見效。

這一輪樓市暴漲的起始點在于2015年4月。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年3月，70個大中城市的房價顯示全部同比下跌，這也說明當(dāng)時的房價已經(jīng)跌回了2014年。不過伴隨著當(dāng)時多地出臺的樓市刺激政策，到了4月份，深圳房價率先出現(xiàn)同比上升，隨后上海、北京等熱點城市也開始加入房價同比上漲城市。

截至2016年4月，70個大中城市超九成房價上漲，統(tǒng)計局也開始喊話“一線和熱點二線城市上漲過快”。

在一年不到的時間內(nèi)，部分城市的新房價格不斷上漲，一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價“高燒不退”的情況下，2016年9月30日晚，各地陸續(xù)重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規(guī)模樓市調(diào)控。

統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的影響，有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。

熱點城市新房價格下降

以深圳市為例，深圳作為領(lǐng)漲全國房價的一線城市，在調(diào)控政策下，深圳新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)多月下跌。

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米，環(huán)比大漲136.9%，同比減少24.7%；成交均價為54619元/平方米，環(huán)比微跌0.2%，同比增長9.5%。

據(jù)新華社報道，去年10月，深圳出臺新一輪調(diào)控政策提高購房門檻，讓投機(jī)行為受到了限制和打擊。截至目前，深圳新房住宅成交價格連續(xù)7個月下跌，且保持在55000元/平方米左右，呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

打響最新一輪樓市調(diào)控的城市則為北京。自今年3月17日以來，北京市已經(jīng)連續(xù)出臺了多項樓市疊加政策促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，包括認(rèn)房又認(rèn)貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項嚴(yán)厲措施。在業(yè)內(nèi)看來，北京調(diào)控啟動了“打補(bǔ)丁模式”，政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。

據(jù)央視網(wǎng)報道，自今年“3 .17”樓市調(diào)控政策實施以來，北京新房市場降溫明顯。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)，2017年4月，北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套，比2016年4月下滑48.9%。與此同時，二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，環(huán)比下降35.12%。

而據(jù)北京中介反映，在樓市調(diào)控政策出臺之后，市場卻有降溫。“有可能好幾天都沒有一單成交”成為現(xiàn)在的日常。另據(jù)上述中介反映，門店合并也開始出現(xiàn)，“有些門店的人員比較少，就把其中一家關(guān)了，兩家門店把人員合并?！?/p>

作為熱點二線城市，河南省鄭州市的房價表現(xiàn)也一度搶眼。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，去年9月，鄭州房價漲幅排全國第一。

不過伴隨著住房限購措施以及后續(xù)出臺的一系列調(diào)控措施，數(shù)據(jù)顯示，鄭州房價已有明顯回落。

從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看，4月份鄭州市商品住宅成交均價回落至8167元/平方米，3月份的數(shù)據(jù)顯示為9919元/平方米，銷售均價環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月，鄭州商品住宅價格破萬，達(dá)到10465元/平方米。

“限價”成土地拍賣主旋律

除了房價，對于土地市場的調(diào)控，各地紛紛出臺最高限價的規(guī)定以控制地塊拍賣出現(xiàn)溢價過高的情況。

其中，蘇州是全國第一個執(zhí)行土地限價的城市，隨后南京、杭州、廣州、深圳等城市均出臺了地塊限價措施。

這一限制土地高價的措施使得開發(fā)商即使“有錢”也拿不到地。

去年5月18日，蘇州出臺“土地限價令”顯示控制地價的決心，對掛牌出讓的地塊設(shè)置最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是從“源頭”控制房價的一劑良藥，以免出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。不過，在蘇州迎來土地限價令的首次土地拍賣會上，4幅出讓地塊中就有2幅純住宅地塊因房企出價超過最高限定價格而宣告流拍。

同樣的情況也出現(xiàn)在南京的地塊拍賣中。在去年7月8日舉行的下半年首場土地拍賣會上，集中出讓的10幅地塊中8幅住宅地塊均設(shè)定了最高限價，其中7幅因開發(fā)商出價超過最高限價而流拍。

在此情況下，南京市政府隨后調(diào)整了有關(guān)土地出讓的規(guī)定，改為網(wǎng)上競價方式開拍，另外當(dāng)?shù)貕K的網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價的90%時，該地塊所建商品住宅必須現(xiàn)房銷售。

與此同時，多地政府在土地出讓上也在探索新的模式，包括采取“限地價，競房價”或“限地價，競配建”等方式確定競得人。

值得一提的是，土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上，監(jiān)管方向已經(jīng)開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。去年10月，福建省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》提到，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計劃、資產(chǎn)管理計劃等融資的資金用于支付土地出讓價款。各級金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)土地市場。

在一系列政策調(diào)控下，土地市場得到降溫。

上海證券報援引克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，4月份土地市場成交面積連續(xù)第四個月走低，其監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交211幅，環(huán)比下降19%；成交建筑面積2104萬平方米，同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%；但土地價格仍持續(xù)上行，成交樓板價提升至7136元/平方米，環(huán)比上漲20%。一線城市土地市場相對活躍，成交建筑面積317萬平方米，環(huán)比增加44%；二線城市土地成交熱度持續(xù)走低，成交建筑面積1276萬平方米，同比、環(huán)比分別下跌34%和24%；三、四線城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌，成交建筑面積511.77萬平方米，環(huán)比下降9%，但比去年同期微漲4%。

住宅“只租不售”或成調(diào)控新模式

在樓市調(diào)控上，要求開發(fā)商住房建成后只租不賣或?qū)⒊蔀橐环N新的模式。

今年5月11日，江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計容建筑面積的50%可分割銷售，其余50%不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃。這也意味著，50%不可分割銷售的部分需要開發(fā)商自持。

在此之前，多地也已開展了類似做法。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，截至目前，包括上海、北京、天津、廣州市等城市實行住宅自持模式。

2016年5月，上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓，規(guī)定開發(fā)商必須自持項目15%住宅物業(yè)70年，只能租賃，不能銷售。

2016年11月，北京首試競拍“住宅自持”模式。當(dāng)競買報價達(dá)到合理土地上限價格時，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當(dāng)競報自持比例達(dá)到100%，轉(zhuǎn)入投報高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售，租賃合同期限不超10年。

2月13日，天津市市區(qū)國土資源分局宣布地塊報價到達(dá)上限，拼“自持面積”。

4月13日，廣東省廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告，將于28日進(jìn)入現(xiàn)場競拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式，涉及限制最高限價、競保障房、競房源自持、搖號產(chǎn)生競拍者等方面。

對于地塊新規(guī)的效果，4月28日，廣州市國土資源和規(guī)劃委員會發(fā)布消息稱，廣州市土地出讓競價方式調(diào)整后首次住宅用地成交取得調(diào)控預(yù)期效果。后續(xù)出讓的住宅用地將根據(jù)市場情況和對出讓宗地的預(yù)判，一地一策組合使用限地價、競配建、競自持、現(xiàn)房銷售等政策工具，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，堅決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴(yán)防高價地擾亂市場預(yù)期。