新華社點(diǎn)贊重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)：堅(jiān)守民生屬性

新華社重慶3月28日電 題：堅(jiān)守民生屬性 強(qiáng)化“三端管理”——重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的背后

新華社記者栗建昌 徐旭忠 陶冶

經(jīng)濟(jì)增速連續(xù)10個(gè)季度領(lǐng)跑全國(guó)、處于絲綢之路經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶聯(lián)結(jié)點(diǎn)的重慶市，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直保持基本穩(wěn)定，近三年每年主城區(qū)成交量穩(wěn)定在2000萬平方米左右，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度在10%以內(nèi)。重慶樓市是怎么“穩(wěn)得住”的？堅(jiān)守民生屬性，長(zhǎng)短結(jié)合調(diào)控市場(chǎng)，推進(jìn)供給側(cè)“三端管理”……是重慶穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制化探索。

三端管理”滿足多層次需求

不久前，174位租房者高興地拿到鑰匙，準(zhǔn)備入住他們位于重慶主城區(qū)龍湖“冠寓”長(zhǎng)租公寓里的“新家”。相較傳統(tǒng)“獨(dú)門獨(dú)戶”的租房體驗(yàn)，長(zhǎng)租公寓有著超大的閱覽室、廚房、洗衣房、24小時(shí)健身房等公共空間，可充分滿足青年租賃人群的居住以及社交需求。一開業(yè)，就有超過90%的出租率。市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，是重慶住房供給體系里的新成員。

集大城市、大農(nóng)村、大山區(qū)、大庫區(qū)于一體的重慶，城鄉(xiāng)和區(qū)域差距大。隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，城鎮(zhèn)住房需求一直較為旺盛。而與此同時(shí)，隨著國(guó)家“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略的推進(jìn)，作為重要節(jié)點(diǎn)城市的重慶的戰(zhàn)略地位凸顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)無疑成為資本流入的“洼地”，甚至成為“熱錢”炒作的對(duì)象。

對(duì)此，重慶逐步構(gòu)建起了以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，即“高端有約束，中端有市場(chǎng)、低端有保障”。“高端有約束”即重慶市針對(duì)高端住房用房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)控。

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院教授馬智利表示，無論房?jī)r(jià)怎么調(diào)控，總有20%－30%的低收入群體無力購房，這部分人群主要靠政府提供的公共租賃住房、廉租住房等保障性住房解決；其余的人群則主要進(jìn)入市場(chǎng)購房，而對(duì)于購買高檔商品住房的要征收一定比例的房產(chǎn)稅。住房供應(yīng)的“雙軌制”以及對(duì)住房供給的“三端管理”，使得重慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量基本保持平穩(wěn)，而同時(shí)又能保障低收入群體的住房需求。

“三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)”穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期

在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有“大起大落”背后，是政府“有形的手”，始終抓住土地供給、建設(shè)規(guī)模、金融杠桿三個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，打好調(diào)控政策“組合拳”。

為適應(yīng)市場(chǎng)需求，重慶國(guó)有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)遵循“超前儲(chǔ)備、一步到位、細(xì)水長(zhǎng)流”的原則，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)儲(chǔ)備了充足的發(fā)展用地，較好滿足了城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)需要，有效破解了土地供應(yīng)短缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲的“魔咒”。自2002年實(shí)施土地儲(chǔ)備以來，重慶共儲(chǔ)備了約40萬畝土地，10余年間已通過“招拍掛”出讓了20余萬畝，做到了“手有余糧心不慌”。

與此同時(shí)，重慶從城市發(fā)展規(guī)劃入手，按平均每1萬人1平方公里控制城市開發(fā)規(guī)模，按人均30－40平方米控制住房開發(fā)總量，并按房地產(chǎn)投資占年度固定資產(chǎn)投資25%左右的比例進(jìn)行流量調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)供需基本平衡。

金融調(diào)控的核心環(huán)節(jié)就是按揭比例。針對(duì)不同住房需求，重慶實(shí)行差別化住房按揭貸款政策。首次購房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(貸款未結(jié)清)全首付，引導(dǎo)銀行資金合理配置。據(jù)重慶市銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，重慶全市房地產(chǎn)不良貸款率僅為0.6%，低于同期各項(xiàng)貸款不良率約0.5個(gè)百分點(diǎn)。

精準(zhǔn)調(diào)控有效遏制“炒房客”投機(jī)

去年四季度以來，受外省市購房人群“涌入”的影響，多年比較平穩(wěn)的重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)一度十分活躍，房屋成交量、成交價(jià)格雙雙出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。針對(duì)市場(chǎng)突然出現(xiàn)的異動(dòng)，從2017年1月上旬開始，重慶市國(guó)土房管部門連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)“精細(xì)化”的調(diào)控措施，特別是發(fā)揮重慶房產(chǎn)稅的功能，有效地遏制了“炒房客”的投機(jī)行為。

近年來，重慶在全國(guó)率先開展個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，其中為限制外地人群入渝炒房，規(guī)定在本地?zé)o戶籍、無工作和無單位的“三無”外來人員在重慶購房，從第二套開始征收房產(chǎn)稅。而在發(fā)現(xiàn)“炒房客”大量入渝苗頭后，重慶市及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，調(diào)整房產(chǎn)稅對(duì)外來人員購房征稅的政策，將“‘三無人員’個(gè)人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調(diào)整為“從首套開始征稅”，迅速構(gòu)筑起一道針對(duì)外地炒作資金的“防火墻”。

重慶市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月上旬，重慶主城區(qū)商品住房建面均價(jià)7640元／平方米，較去年12月均價(jià)僅微漲0.8%；外來人員在主城區(qū)購房占比由去年底今年初一度達(dá)到最高的44%回落到2月份的23%，而且有近57%的外來人員認(rèn)購的房屋已辦理或正在辦理退房手續(xù)，外來人群炒房勢(shì)頭迅速得到遏制。

融創(chuàng)中國(guó)西南區(qū)總裁商羽表示，重慶市一系列精準(zhǔn)調(diào)控政策，體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的高度警覺，及時(shí)平抑了市場(chǎng)的異動(dòng)。

此外，以“首付貸”“場(chǎng)外配資”為代表的金融杠桿手段去年也在部分熱點(diǎn)城市“興風(fēng)作浪”，引起房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大波動(dòng)。去年年初，重慶在市場(chǎng)監(jiān)測(cè)中發(fā)現(xiàn)“首付貸”苗頭后，立即開展了專項(xiàng)清理排查，也將風(fēng)險(xiǎn)化解在萌芽階段。