媒體談北京學(xué)區(qū)房：價(jià)量波動(dòng)小 買(mǎi)過(guò)道風(fēng)險(xiǎn)大

原標(biāo)題：學(xué)區(qū)房：價(jià)量波動(dòng)小 買(mǎi)“過(guò)道”風(fēng)險(xiǎn)大

為了子女教育問(wèn)題，不少為人父母者在孩子剛一出生便在學(xué)區(qū)房上下足了工夫。在二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)四個(gè)月下降的當(dāng)下，北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)波動(dòng)較小。開(kāi)春后即將迎來(lái)北京幼升小、小升初劃片調(diào)整，學(xué)區(qū)房似乎有升溫跡象。不過(guò)，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，尤其是無(wú)實(shí)際居住功能的學(xué)區(qū)房。此外，在北京教育資源配置向均衡化發(fā)展的當(dāng)下，高價(jià)學(xué)區(qū)房買(mǎi)還是不買(mǎi)？如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房，需要注意些什么？

學(xué)區(qū)房風(fēng)險(xiǎn)在加劇

開(kāi)春以來(lái)，學(xué)區(qū)房再次成為家長(zhǎng)們關(guān)注的焦點(diǎn)。

上月底，教育部網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于做好2017年義務(wù)教育招生入學(xué)工作的通知，明確2017年包括北京在內(nèi)的19個(gè)重點(diǎn)大城市實(shí)現(xiàn)100%小學(xué)劃片就近入學(xué)。

對(duì)于近幾年北京嚴(yán)格執(zhí)行的就近入學(xué)政策，有購(gòu)房者無(wú)奈地表示，就近入學(xué)意味著學(xué)區(qū)房成為了孩子就讀理想學(xué)校的唯一路徑。為了將來(lái)孩子的教育問(wèn)題，有的父母提早3年甚至5年就開(kāi)始著手選擇合適的學(xué)區(qū)房。

不過(guò)，學(xué)區(qū)房的風(fēng)險(xiǎn)也在加劇，就在1月26日，《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地上住宅平房測(cè)繪、交易及不動(dòng)產(chǎn)登記管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《通知》”）開(kāi)始公開(kāi)征求意見(jiàn)，《通知》第3條明確：住宅平房申請(qǐng)辦理房源核驗(yàn)時(shí)，屬地房管部門(mén)或其委托機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理階段進(jìn)行實(shí)地核驗(yàn)，并將門(mén)道、通道、廊子、廚房、廁所等不具有居住功能的情況，在存量房交易服務(wù)平臺(tái)房源核驗(yàn)表單中進(jìn)行標(biāo)注，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)依據(jù)系統(tǒng)中標(biāo)注信息，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證附記欄中予以記載。

換言之，過(guò)道學(xué)區(qū)房在《存量房房源核驗(yàn)信息表》中標(biāo)注為“通道”，不是“房”，購(gòu)買(mǎi)“過(guò)道”的家庭子女存在不能上學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)。

小戶(hù)型學(xué)區(qū)房換手率高

記者觀察發(fā)現(xiàn)，在北京二手房市場(chǎng)面臨降溫調(diào)整的大背景下，部分學(xué)區(qū)房的成交量和價(jià)格扛得住市場(chǎng)波動(dòng)。

不僅是在西城、東城、海淀這樣的傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)，而且在朝陽(yáng)、豐臺(tái)、昌平等優(yōu)質(zhì)教育集中區(qū)域里，學(xué)區(qū)房的成交量也較少地受到市場(chǎng)波動(dòng)影響。根據(jù)鏈家網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，榮豐2008、富潤(rùn)家園、北街家園五區(qū)等小區(qū)均位居上月北京二手房成交排行的前十名。

這其中，榮豐2008作為典型的學(xué)區(qū)房小區(qū)，目前成交均價(jià)為9.8萬(wàn)元/平方米。據(jù)小區(qū)附近的中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，榮豐2008社區(qū)內(nèi)有不少小戶(hù)型房源，單價(jià)高但總價(jià)在不少家長(zhǎng)可接受的范圍內(nèi)，因此即使不是買(mǎi)來(lái)自住，僅僅為了學(xué)位，不少家長(zhǎng)還是選擇入手。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，小區(qū)的二手房換手率在周邊小區(qū)也是位列前三。

而富潤(rùn)家園和北街家園五區(qū)則由于分別可以就讀農(nóng)大附小和北師大附小昌平附屬學(xué)校而受到市場(chǎng)關(guān)注。這其中，北街家園五區(qū)2月份的成交量超過(guò)40套，位列北京各社區(qū)成交量排行的第二名。

“考慮到子女就學(xué)，區(qū)域里的房源成交一直很平穩(wěn)，不太受市場(chǎng)波動(dòng)的影響?！必S臺(tái)區(qū)豐臺(tái)五小劃片學(xué)區(qū)內(nèi)一房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人介紹，最近一兩年來(lái)，區(qū)域里的二手房成交情況一直很平穩(wěn)，“有合適的房源出來(lái)就不愁賣(mài)”。

看少派

觀點(diǎn)：市場(chǎng)上有聲音表示，現(xiàn)在每年劃片學(xué)區(qū)都會(huì)有不同程度調(diào)整，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房不會(huì)一勞永逸。根據(jù)政策，一些不具有居住功能的學(xué)區(qū)房，可能存在上學(xué)風(fēng)險(xiǎn)。

學(xué)校重要，舒適的房子更重要

夏女士（孩子2歲，家住海淀，目前謹(jǐn)慎選擇中）

從2015年開(kāi)始，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)校的學(xué)區(qū)變動(dòng)和教育資源整合速度越來(lái)越快。在學(xué)校具體學(xué)區(qū)沒(méi)出來(lái)之前，我不會(huì)貿(mào)然出手?，F(xiàn)在一套可以用來(lái)自住的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房動(dòng)輒千萬(wàn)，而且一旦選擇失誤，會(huì)影響到孩子的入學(xué)。

對(duì)于孩子來(lái)說(shuō)，學(xué)習(xí)習(xí)慣、興趣培養(yǎng)還是需要父母多多用心，不是上一所名校就能解決的?，F(xiàn)在一些對(duì)口優(yōu)質(zhì)中學(xué)的小學(xué)就讀人數(shù)明顯增加，學(xué)習(xí)環(huán)境和質(zhì)量或多或少都會(huì)受到影響，這樣難免本末倒置。因此從一家人的角度考慮，還是選擇交通方便、生活舒服的房子更重要。

看多派

觀點(diǎn)：在不少購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房不僅是保證孩子教育質(zhì)量的要素之一，而且學(xué)區(qū)房的保值增值能力也不可忽視。

早買(mǎi)早安心

孫先生（孩子5歲，家住朝陽(yáng)，計(jì)劃在東城購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房）

孫先生家住朝陽(yáng)區(qū)潘家園附近，社區(qū)對(duì)應(yīng)的小學(xué)是垂楊柳中心小學(xué)。雖然小學(xué)不錯(cuò)，但他聽(tīng)說(shuō)這所小學(xué)對(duì)應(yīng)的中學(xué)分別是北工大附中的幾個(gè)校區(qū)，對(duì)于中學(xué)的整體環(huán)境不太滿(mǎn)意。

為了能夠保障孩子未來(lái)順利升學(xué)，一直都沒(méi)有過(guò)多考慮學(xué)區(qū)房的孫先生終于動(dòng)了換房的念頭。“可是現(xiàn)在換房的成本不低，加上去年北京對(duì)二套房首付比例有所提高。拋開(kāi)錢(qián)的問(wèn)題，一些熱門(mén)學(xué)校對(duì)于落戶(hù)年限也有要求，我們家閨女明年就要入學(xué)了，真應(yīng)該在孩子還小的時(shí)候就早作打算?！?/p>

建議

能否貸款要看房齡

購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的購(gòu)房者往往不是一步到位，而是面臨換房的問(wèn)題。偉嘉安捷表示，目前二套房的貸款年限最長(zhǎng)為25年，而城內(nèi)以二環(huán)至三環(huán)為主的“學(xué)區(qū)房”都處在比較成熟的小區(qū)內(nèi)，房屋的建成年代也比較早，所以房齡高，貸款時(shí)對(duì)購(gòu)房人的年齡限制較高，如果購(gòu)房人年齡偏大，很可能無(wú)法申請(qǐng)到銀行貸款。此外，購(gòu)房人貸款時(shí)也需要仔細(xì)甄選不同的銀行，因?yàn)椴煌你y行對(duì)購(gòu)房人的年齡限制不同，有些是貸款年限+房齡不能超過(guò)40年，有些則為30年，而且對(duì)房齡的要求也不同，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子做抵押，所以購(gòu)房人一定要在貸款前首先查房屋的年齡。

此外，貸款之前要選擇適合自己的貸款方式，在咨詢(xún)貸款的人群中，70%的購(gòu)房人都是名下有住房且不賣(mài)掉，再單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)一套“學(xué)區(qū)房”，這類(lèi)情況無(wú)論使用哪種貸款方式，都將被算作“二套房”，貸款的優(yōu)惠力度將大幅減少。如果是經(jīng)濟(jì)實(shí)力中等的家庭，可以盡量選擇商業(yè)貸款。由于組合貸款的辦理流程過(guò)長(zhǎng)，而購(gòu)買(mǎi)“學(xué)區(qū)房”通常對(duì)時(shí)效性有著極高的要求，因此不推薦這種貸款方式。

新京報(bào)記者 方王洋